La estructura del mercado inmobiliario dominicano ha experimentado una expansión significativa durante la última década, impulsada por el crecimiento económico, la inversión extranjera directa y la diversificación del sector de la construcción. Sin embargo, la seguridad jurídica en materia de propiedad inmobiliaria continúa siendo un desafío debido a imperfecciones históricas en los procesos registrales, la superposición de títulos, conflictos por deslindes y variaciones en la calidad de la documentación catastral. En este contexto, la introducción en noviembre de 2025 del primer seguro de título formal en la República Dominicana, producto ofertado por Seguros Crecer, representa un desarrollo novedoso y potencialmente transformador para la protección de los derechos reales y la mitigación de riesgos en transacciones inmobiliarias (Diario Libre, 2025).
Aquí examino la naturaleza del seguro de título, su configuración general y el significado de su introducción en el mercado dominicano. Evalúo sus posibles implicaciones distributivas, regulatorias y económicas, argumentando que, aunque su lanzamiento constituye una innovación relevante, la ausencia de datos empíricos iniciales y la limitada regulación específica plantea desafíos para su adopción generalizada.
El seguro de título: marco conceptual y comparativo
El seguro de título inmobiliario (title insurance) es un producto ampliamente desarrollado en los sistemas de tradición anglosajona, especialmente en Estados Unidos, donde se ha convertido en un componente rutinario de las transacciones de compra-venta y de financiamiento hipotecario (Wikipedia, 2024). Su función principal es indemnizar al comprador o acreedor hipotecario frente a pérdidas financieras derivadas de defectos preexistentes en el título de propiedad, tales como gravámenes ocultos, falsificación de documentos, errores en el registro, disputas de herencia o litigios pendientes. A diferencia de los seguros tradicionales que cubren eventos futuros e inciertos, el seguro de título cubre hechos ocurridos en el pasado, proporcionando una garantía adicional de seguridad jurídica (Naomi & Levy, 2018).
En su estructura funcional, el seguro de título opera sobre dos pilares fundamentales: la investigación jurídica (due diligence o “diligencia debida”) realizada por el asegurador para identificar problemas potenciales del título antes de la compra, y la cobertura indemnizatoria por aquellos vicios no detectados durante la investigación. El producto también puede incluir la defensa legal del asegurado frente a reclamaciones de terceros. Esto convierte al seguro de título en un instrumento híbrido entre auditoría registral, garantía financiera y mitigación de riesgos.
Si bien en Latinoamérica su presencia ha sido limitada, países como México y Costa Rica han experimentado un progresivo desarrollo del producto en el contexto de inversiones inmobiliarias extranjeras y zonas turísticas, donde la demanda por seguridad jurídica es mayor (Flores, 2020). La introducción del seguro de título en la República Dominicana se inserta en esta misma tendencia regional.
El lanzamiento del seguro de título en República Dominicana
El 20 de noviembre de 2025, Seguros Crecer presentó formalmente el primer seguro de título disponible en el mercado dominicano, en un evento celebrado en Casa de Campo, La Romana. De acuerdo con la cobertura periodística, el producto fue diseñado para ofrecer una solución integral a riesgos derivados de la falta de claridad o certeza sobre el dominio inmobiliario (Diario Libre, 2025). La aseguradora destacó tres elementos claves de su propuesta: un proceso especializado de investigación previo al aseguramiento, una protección frente a riesgos no detectados durante dicho proceso y un respaldo internacional, que sugiere la participación de asesores o reaseguradores especializados en materia de títulos.
Aunque la información pública disponible es limitada —pues Seguros Crecer no ha difundido aún las condiciones generales de la póliza—, la estructura comunicada coincide con los estándares internacionales del producto. Esto incluye la posibilidad de cubrir defectos estructurales del título, litigios pendientes, errores en el registro, omisiones documentales o problemas derivados de procesos sucesorales incompletos, factores que históricamente han generado incertidumbre en algunas zonas del país.
Condiciones estructurales del mercado dominicano: necesidad y oportunidad
La República Dominicana presenta un ecosistema inmobiliario dinámico, con creciente inversión extranjera, particularmente en polos turísticos como Punta Cana, Samaná y La Romana y un mercado interno que demanda cada vez más productos financieros avanzados. Sin embargo, persisten desafíos: el sistema de registro inmobiliario, aunque significativamente modernizado en los últimos años, todavía presenta áreas de inconsistencia, especialmente en zonas rurales o en propiedades con larga cadena sucesoral; la percepción de riesgo legal entre inversionistas extranjeros, quienes pueden estar familiarizados con el seguro de título en sus países de origen; y la complejidad de ciertas transacciones inmobiliarias, especialmente las vinculadas a proyectos turísticos, condominios, terrenos agrarios o desarrollos mixtos.
En este contexto, la aparición del seguro de título constituye una herramienta que podría incrementar la confianza de compradores nacionales y extranjeros, reducir litigios post-transacción y fortalecer la institucionalidad registral mediante el involucramiento de terceros privados en procesos de validación. Esto resulta especialmente relevante considerando que un porcentaje significativo de inversiones turísticas provienen de jurisdicciones donde el seguro de título es obligatorio o común, como Estados Unidos y Canadá (CEI-RD, 2023).
Desafíos regulatorios y de distribución
A pesar de su potencial, el seguro de título en República Dominicana enfrenta limitaciones importantes. La ausencia de una normativa específica. No existe regulación dominicana que aborde de forma explícita la estructura del seguro de título. La Ley 146-02 sobre Seguros y Fianzas establece categorías generales de seguros, pero no contempla este tipo de producto de manera diferenciada. Esto genera incertidumbre sobre su alcance mínimo de cobertura, los estándares de investigación legal, los requisitos de capital para su operación y la forma en que debe supervisarse.
Otra es la falta de datos de mercado. No hay información pública respecto al número de pólizas emitidas, montos asegurados, tipos de inmuebles cubiertos, distribución geográfica, reclamos o siniestralidad. Esta carencia limita la capacidad para evaluar la penetración y efectividad del producto.
El seguro de título no forma parte de la cultura jurídica dominicana. Su adopción dependerá de educación al consumidor, capacitación a agentes inmobiliarios, apoyo de bancos y fiduciarias, y del grado de integración en procesos de cierre inmobiliario.
La estructura del mercado distribuidor implica una curva de aprendizaje compleja. Los intermediarios deben poseer conocimientos sobre derecho inmobiliario, riesgos registrales y análisis documental, lo cual trasciende las competencias tradicionales de muchos corredores dominicanos.
En fin, . . .
La introducción del seguro de título en la República Dominicana constituye un hito en la evolución del mercado asegurador nacional y un avance significativo en la protección jurídica de las transacciones inmobiliarias. Aunque la información pública aún es escasa y el marco regulatorio no se ha adaptado plenamente al producto, su existencia responde a necesidades reales del mercado dominicano: fortalecer la seguridad jurídica, aumentar la confianza de los compradores y facilitar inversiones nacionales y extranjeras.
El desafío ahora consiste en desarrollar un ecosistema de distribución eficiente, una regulación especializada y un cuerpo de datos que permita evaluar el impacto del producto con rigor académico. Hasta entonces, la experiencia dominicana constituye un laboratorio emergente para estudiar cómo un producto típicamente anglosajón puede adaptarse, y potencialmente transformar, el entorno inmobiliario del Caribe.
~ C. Constantin Poindexter, MA, JD, CPCU, AFSB, ASLI, ARe
Bibliografía
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CEI-RD (2023). Informe Anual de Inversión Extranjera Directa en República Dominicana. Centro de Exportación e Inversión de la República Dominicana.
Diario Libre. (20 de noviembre de 2025). Seguros Crecer presenta el seguro de título. Disponible en: https://www.diariolibre.com/revista/sociales/2025/11/20/seguros-crecer-presenta-el-seguro-de-titulo/3332191 -
Flores, M. (2020). Title Insurance in Emerging Markets: Legal and Financial Frameworks in Latin America. Cambridge University Press.
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Naomi, A. & Levy, R. (2018). Modern Land Title Systems and Insurance Mechanics. Oxford University Press.
Wikipedia. (2024). Seguro de título inmobiliario. Disponible en: https://es.wikipedia.org/wiki/Seguro_de_t%C3%ADtulo_inmobiliario
